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gazometristA
5 Titel: Wohnungseigentumsbegründung  BeitragVerfasst am: 06.11.2006, 21:44 Uhr
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Dabei seit: 27. Aug 2001
Beiträge: 579

Im C gibt's demnächst eine Eigentümerversammlung, bei der die GESIBA unter anderem über den "Stand Wohnungseigentumsbegründung" informiert. Bei uns im A hat man zu diesem Thema von der SEG bisher genau Null gehört - und die notarielle Unterzeichnung des Wohnungseigentumsvertrages ist schon wieder 2 (3?) Jahre her.

Hat wer aktuelle Informationen dazu?

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Hannes
Titel:   BeitragVerfasst am: 07.11.2006, 01:01 Uhr
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Dabei seit: 18. Aug 2001
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Mein Wissensstand ist folgender - unverändert seit 2,5 Jahren:
Auf Grund des Rechtsstreites über die Baukostenabrechnung wurde von einigen Miteigentümern der Grundsteuerbescheid angefochten. Daher gibt das Finanzamt dzt. auch keine Freigabe für die Grundbucheintragung.
Das bedeutet, so lange der Rechtsstreit nicht endgültig geklärt ist, gibt es auch keine Grundbuchseintragung.

lg
Hannes

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gazometristA
Titel:   BeitragVerfasst am: 11.11.2006, 01:06 Uhr
Gasometer-Hippie
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Dabei seit: 27. Aug 2001
Beiträge: 579

Just for info: Ein Käufer hat im Grundbuch bereits eine "Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts nach § 43 WEG 2002" (87 C 109/06g) anmerken lassen.


Für juristisch Interessierte:

Fundstelle
BGBl. I Nr. 70/2002 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 124/2006
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002

Inkrafttretedatum: 20061001

§ 43 Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts

§ 43. (1) Sind die Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Stellung der Anträge oder der Errichtung der Urkunden (§ 37 Abs. 2 Z 2) säumig, so kann der Wohnungseigentumsbewerber den Liegenschaftseigentümer auf die Einwilligung in die Einverleibung seines Eigentums am Mindestanteil und in die Begründung von Wohnungseigentum an allen dafür gewidmeten
wohnungseigentumstauglichen Objekten bei dem Bezirksgericht klagen, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Ist die
Wohnungseigentumsbegründung an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten nicht möglich, etwa weil nicht jedem Miteigentümer ein Objekt zugewiesen werden kann, so kann im Urteil über die Klage entgegen der Bestimmung des § 3 Abs. 2 ausnahmsweise die Einverleibung von Wohnungseigentum nur an dem dem Kläger zugesagten Objekt vorgesehen werden.

(2) Sind die für die Bestimmung des Mindestanteils maßgebenden
Nutzwerte noch nicht ermittelt oder wird bescheinigt, dass die
Voraussetzungen für eine gerichtliche Nutzwertfestsetzung vorliegen, so kann sich der Kläger die bestimmte Angabe des von ihm beanspruchten Mindestanteils bis zur Ermittlung oder Festsetzung der Nutzwerte vorbehalten. In diesem Fall hat das Gericht den Parteien mit Beschluss aufzutragen, einen Ziviltechniker oder Sachverständigen (§ 9 Abs. 1) mit der Erstattung eines Nutzwertgutachtens zu betrauen beziehungsweise die Einleitung des Verfahrens zur gerichtlichen Nutzwertfestsetzung zu beantragen, und zugleich das Verfahren über die Klage zu unterbrechen. Das unterbrochene Verfahren ist nach Vorliegen des Nutzwertgutachtens beziehungsweise nach rechtskräftiger Entscheidung über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung auf Antrag wieder aufzunehmen.

(3) Der Kläger kann die Anmerkung der Klage im Grundbuch
verlangen. Die Anmerkung hat zur Folge, dass das über die Klage
ergehende Urteil auch gegen die Personen wirkt, die erst nach dem Einlangen des Gesuchs um die Streitanmerkung beim Grundbuchsgericht bücherliche Rechte erlangt haben. § 65 GBG 1955 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Einverleibung des Eigentums am Mindestanteil und des Wohnungseigentums im Rang der Streitanmerkung vorzunehmen und alle nach der Streitanmerkung auf dem Mindestanteil vorgenommenen Eintragungen zu löschen sind.

(4) Wenn zu Gunsten des Wohnungseigentumsbewerbers eine Anmerkung nach § 40 Abs. 2 oder eine Streitanmerkung nach Abs. 3 eingetragen ist, hat im Fall der Zwangsversteigerung der Liegenschaft der Ersteher sowie im Fall der Verwertung der Liegenschaft in der Insolvenz des Liegenschaftseigentümers der Ersteher oder Erwerber die dem Wohnungseigentumsbewerber auf Grund dieser Anmerkungen zustehenden Rechte nach Maßgabe des § 150 der Exekutionsordnung zu übernehmen.

(5) Wird auf Grund einer Klage nach Abs. 1 Wohnungseigentum an allen dafür gewidmeten wohnungseigentumstauglichen Objekten begründet, so hindert dies nachfolgende Anmerkungen der Einräumung von Wohnungseigentum (§ 40 Abs. 2) nicht.

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Zuletzt bearbeitet von gazometristA am 12.11.2006, 00:05 Uhr, insgesamt ein Mal bearbeitet
 
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gazometristA
Titel:   BeitragVerfasst am: 11.11.2006, 04:01 Uhr
Gasometer-Hippie
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Dabei seit: 27. Aug 2001
Beiträge: 579

Hannes hat folgendes geschrieben:
Mein Wissensstand ist folgender - unverändert seit 2,5 Jahren:
Auf Grund des Rechtsstreites über die Baukostenabrechnung wurde von einigen Miteigentümern der Grundsteuerbescheid angefochten. Daher gibt das Finanzamt dzt. auch keine Freigabe für die Grundbucheintragung.
Das bedeutet, so lange der Rechtsstreit nicht endgültig geklärt ist, gibt es auch keine Grundbuchseintragung.
lg
Hannes


Hi,

ich habe ein wenig herumgegoogelt und mich im RIS schlau gemacht. Dass das Finanzamt bzw. die Grundsteuer irgendetwas mit der Grundbuchseintragung zu tun haben könnte, wäre für mich ein ganz neuer Aspekt. Aus § 6 WEG 2002 geht jedenfalls hervor, dass KEIN Dokument des Finanzamtes notwendig ist, um das Wohnungseigentum "einzuverleiben", wie es so schön heißt, sondern lediglich der Wohnungseigentumsvertrag, die Bescheinigung der Baubehörde und das Nutzwertgutachten - alle drei Dokumente liegen doch schon seit Jahren vor.

§ 6 Grundlagen für die Einverleibung des Wohnungseigentums

§ 6. (1) Dem Antrag auf Einverleibung sind jedenfalls beizulegen
1. die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer nach § 3 Abs. 1
Z 1 oder die gerichtliche Entscheidung nach § 3 Abs. 1 Z 2
bis 4,
2. die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für
den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein
beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für
das Hochbau- oder das Immobilienwesen über den Bestand an
wohnungseigentumstauglichen Objekten,
3. das Nutzwertgutachten (§ 9 Abs. 1) oder die rechtskräftige
Entscheidung über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung (§ 9
Abs. 2).


Übrigens gibt es ein höchst interessantes OGH-Erkenntnis vom 11.11.2003 (5Ob184/03z), das folgende Rechtssätze definiert:

    § 3 Abs 2 WEG 2002 ist einschränkend so auszulegen, dass er im Falle von Klagen nach § 43 WEG 2002 nicht zur Anwendung gelangt. [Diese OGH-Entscheidung wurde fast wortwörtlich in die aktuelle, novellierte Fassung von § 43 Abs 1 übernommen - s. mein obiges Posting]

    Die Ansprüche gemäß § 43 WEG 2002 werden grundsätzlich nach
    Vollendung der Bauführung fällig. Werden vier Gebäude auf einer
    Liegenschaft errichtet, so ist der Anspruch mit der Fertigstellung
    des jeweiligen Objektes fällig.

    Wohnungseigentum kann an einer Liegenschaft bereits vor Errichtung der Gebäude nur auf Grund der behördlich genehmigten Baupläne begründet werden. Für die Einverleibung von Wohnungseigentum ist die Errichtung des Baus selbst nicht Voraussetzung. (!!!)


Im Übrigen erinnert der OGH auch noch an eine andere schöne Bestimmung zum Schutz der Wohnungseigentumswerber:

    Vereinbarungen, die geeignet sind, dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, sind nämlich rechtsunwirksam (§ 38 Abs 1 WEG). [...] Es läge nämlich völlig im vom Wohnungseigentumsbewerber unkontrollierbaren Belieben des beklagten Wohnungseigentumsorganisators, die Einverleibung des Wohnungseigentumsrechtes durch Einflussnahme auf die Bauführung hinauszuzögern.


(20 Minuten später...)

Hmm, habe gerade einen Eintrag von mir vom 3.9.2002 (also von vor 4 Jahren!) http://www.gasometer.cc/modules.php?op=modload&name=PNphpBB2&file=viewtopic&t=1738&highlight=ver%E4u%DFerungsverbot wiederentdeckt - mit einer Rechtsanwaltsauskunft folgenden Inhalts:

- die Eigentumsübertragung kann erst dann im Grundbuch eingetragen werden, nachdem die MA50 das derzeit auf den SEG-Teil der Liegenschaft angemerkte Veräußerungsverbot aus dem Grundbuch löschen hat lassen

- Voraussetzung für die Löschung des Veräußerungsverbotes ist wiederum, dass der SEG von ALLEN KÄUFERN die entsprechenden Nachweise der Förderungswürdigkeit (Einkommensnachweis, Bestätigung über Aufgabe der Vorwohnung) vorliegen


Also dass diese Begründung immer noch gilt, kann mir niemand erzählen.

Und das für Grundsteuern zuständige Finanzamt müsste jetzt also auch noch sein OK geben, damit das Veräußerungsverbot des Landes Wien gelöscht wird? Ich sehe nicht, was eine abgabenrechtliche Frage mit der Frage der Wohnungseigentumsbegründung zu tun hat. Gibt's dafür irgendeine Rechtsgrundlage? Im Wiener Wohnbauförderungsgesetz wohl kaum... Help Sign

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Hannes
Titel:   BeitragVerfasst am: 12.11.2006, 00:26 Uhr
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Wohnort: Wien
Hi !
So etwas nennt man Steuerunbenklichkeitsbescheinigung. Der Staat bzw. die Gemeinde stellt dadurch sicher, dass nicht evt. Abgabenhinterziehung auch noch mit Steuermittel gefördert wird.

Es steht natürlich jedem frei nach §43 zu klagen. Das kostet aber Geld und ist immer ein Risiko. Nach dem WEG2002 ist unser Eigentum auch so bestens geschützt (auch für den Fall dass die SEG in Konkurs geht), so dass es aus diesem Aspekt egal ist ob man im Grundbuch steht oder nicht. Auch das bei uns bereits einige Wohnungen ver- und gekauft wurden zeigt, dass es hier scheinbar kaum rechtlichen Bedenken gibt.
Der einzige Nachteil den man haben könnte, ist, dass man seine Wohnung nur schwer hypothekarisch belehnen lassen kann, so lange die Belastungen der SEG nicht gelöscht sind und man selbst aber das Darlehen bereits ausbezahlt hat. So müsste man möglicherweise auf ein teureres Darlehen zurückgreifen und hätte so dann tatsächlich einen finanziellen Schaden.

Persönlich werde ich nervös, wenn wir in 5 Jahren noch immer nicht eingetragene belastungsberichtigte Eigentümer sind. 10 Jahre sind leider in Wien durchaus üblich.

lg
Hannes

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gazometristA
Titel:   BeitragVerfasst am: 12.11.2006, 00:38 Uhr
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Beiträge: 579

Alles klar - bin jetzt wieder etwas schlauer:

Zitat:
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes bestätigt, dass der Liegenschaftskäufer alle mit dem Grund(stücks)erwerb zu entrichtenden Steuern, Gebühren und Abgaben bezahlt hat. Die Vorlage dieser Bescheinigung ist für die Verbücherung notwendig. (http://www.uibk.ac.at/zivilrecht/buch/kap2_0.xml?section=1;section-view=true)

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gazometristA
Titel:   BeitragVerfasst am: 24.11.2006, 08:53 Uhr
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Der morgige STANDARD bringt einen weiteren Artikel über die SEG-Misere (http://derstandard.at/?url=/?id=2671234), in dem es in einem Gespräch mit Dietmar Teschl, Chef der Abteilung Wohnbauförderung im Rathaus, auch um die verzögerte Grundbucheintragung bei SEG-Gasometer-Wohnungen geht:

Teschl bestätigt auch, dass bei der SEG Bauten jahrelang nicht endabgerechnet wurden und die Wohnungskäufer daher noch nicht im Grundbuch stünden. So wurden die Gasometer 1997 fertig gestellt, aber erst 2003 endabgerechnet. Die Gründe dafür können, so Teschl, vielfältig sein: Es wurden noch nicht alle Wohnungen verkauft oder die Behörde gab keine Zustimmung, weil die Eigentümer nicht förderwürdig waren. SEG-Wohnungseintümer, die zwar schon in der Wohnung wohnen, aber noch nicht im Grundbuch stehen, seien durch eine entsprechende Vormerkung im Grundbuch geschützt, sagt Teschl.

Leider schlecht recherchiert, Damen/Herren STANDARD-RedakteurInnen! Denn die korrekten Daten zur Gasometer-Revitalisierung lauten natürlich wie folgt: Am 5. Februar 1999 erfolgte der erste Spatenanstich für die Revitalisierung. Nach drei Jahren Bauzeit fand am 31. August 2001 die feierliche Eröffnung statt. (http://www.wiener-gasometer.at/de/revitalisierung/index.html)

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Titel:   BeitragVerfasst am: 03.01.2008, 09:37 Uhr
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Hi Nachbarn,

habt ihr schon das Schreiben des SEG-Masseverwalters Proksch im Postraum gesehen? Da wird ein ganzer Strauß von Gründen angeführt, weshalb sich die Wohnungseigentumsbegründung 2008 weiter verzögern wird - von fehlenden "Unbedenklichkeitsbescheinigungen" des Finanzamtes ist übrigens nicht mehr die Rede. Dafür von diversen Inkongruenzen zwischen grundbücherlichem und außerbücherlichem Eigentum rund um die CEE Immobilien Development AG, im Lauf der vergangenen Jahre stattgefundenen Wohnungsverkäufen und (anscheinend) nicht erfolgter Einbeziehung der Käufer in den Wohnungseigentumsvertrag, ungeklärten Fragen rund um Pfandrechte der Raiffeisen Bausparkasse etc. etc.

Any comments zu dieser neverending story? Wink

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